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廣東高法:滲漏、空鼓、開裂、脫落......購房者均不能拒絕收房!

張茂榮 發表于[2019-06-16]

▌原創:張茂榮 信榮(全國)房地產律師團隊首席律師

▌主攻:房產糾紛、土地爭議、大宗交易、城市更新


裁判要旨: 滲漏、空鼓、開裂、脫落等質量問題屬于開發商保修范圍,不屬于主體結構質量不合格,或屬嚴重影響正常居住使用以致影響合同目的實現的瑕疵,開發商承擔保修責任,購房者不能拒絕收樓。



“都市居,大不易”。


深圳市房地產中介協會數據顯示,深圳一手住宅房價收入比截至2016年已高達40.2,而一般的國際水準只有6。


啥意思呢?就是說按人均居住面積,在深圳買一套房的總價是家庭年均收入的40.2倍,換言之,全家人收入不吃不喝也要用40.2年時間才能買到一套房子


然“無房不家”,即便房價如此之高,舉家族之力買房做“奴”也是件痛并快樂著的事:老婆孩子熱炕頭,有房才有家呀。


買一手房:看房、比較、認籌、開盤、簽約、貸款、月供......滿懷期待,夢寐以求,無數次幻想家的模樣,終于等到開發商的《入伙通知》(一般都需要三四年)......興奮之情溢于言表!


走入房間:滲漏、空鼓、開裂、脫落......才發現所有關于家的美好夢幻都像肥皂泡一樣破裂了!(如果是買來做婚房該有多郁悶)


怎甘于掏空家底,負債數百萬買來如此劣質房屋?勢必維權討說法,不修好不收樓——因房涉訴!


這是一個普通購房者所遭遇的真實案例:滲漏、空鼓、開裂、脫落均是客觀事實,購房者因此拒絕收樓,并要求開發商承擔直至維修整改完畢期間的逾期交房違約金貌似有理,但廣東省高級人民法院說:不予支持



真實案例:劉錫康、黎燕青訴廣州市城市建設開發有限公司商品房預售合同糾紛案


案號:(2017)粵民再502號 


裁判時間:2018年04月16日


審理法院:廣東省高級人民法院


來源:中國裁判文書網


基本案情:


2013年1月17日,劉錫康、黎燕青(乙方)與廣州市城市建設開發有限公司(甲方,簡稱城建公司),簽訂《商品房預售合同》,購買廣州市番禺區大學城一手房,成交價2319116元。


合同第十三條約定:交房時間為2013年12月31日前。


合同第十四條約定:違約責任為逾期交房不超過180日的,甲方應自約定的交房日期的次日起至實際交付之日止,每日按總房價款的0.05%的標準向乙方支付違約金,本合同繼續履行。


合同第十六條約定:交付時的驗收約定,乙方應在接到收樓通知書之日起對該商品房進行驗收,如有異議,應當在驗收期限屆滿之日以書面形式提出,逾期不提出的,視為同意接收該商品房。乙方認為該商品房不符合交付標準或條件的,應一次性提出異議。甲方在收到乙方異議后,應對異議部分做出書面答復和處理意見。逾期不予答復及處理的,視為乙方異議事實成立,該商品房視為未交付。


2013年11月20日,城建公司向劉錫康、黎燕青發出《商品房交付使用通知書》,通知12月2日辦理收樓手續。


2013年12月2日,劉錫康、黎燕青前去辦理收樓手續驗收,認為涉案房屋存在外墻滲漏、地面空鼓、裂縫、起砂等多處質量問題。


2013年12月8日,劉錫康、黎燕青給城建公司郵寄了《拒絕收房通知書》并要求城建公司在三日內對存在的質量問題進行整改。


2013年12月20日,劉錫康、黎燕青再次給城建公司遞交了《拒絕收房、徹底整改通知書》,再次要求城建公司對涉案房屋存在的質量問題進行整改。


2013年12月21日,劉錫康、黎燕青以書面的形式向廣州市番禺區建設局信訪反映涉案房屋存在的質量問題。


2014年3月12日,廣州市番禺區建設局回復劉錫康、黎燕青稱,經核查,劉錫康、黎燕青反映的滲漏質量問題確實存在。


在上述信訪期間,劉錫康、黎燕青與城建公司就涉案房屋外墻滲漏等質量問題的維修方案進行了多次協商,并確定最終維修修補方案。


2014年4月18日,城建公司向劉錫康、黎燕青出具了修補情況說明,告知劉錫康、黎燕青涉案房屋修補完成情況。


2014年4月22日,劉錫康、黎燕青與城建公司辦理了涉案房屋的收樓手續。



劉錫康、黎燕青向一審法院起訴請求:城建公司向劉錫康、黎燕青支付自2014年1月1日起至2014年4月22日止逾期交房違約金129870.50元。


案經廣州市番禺區人民法院一審判決開發商承擔逾期交房違約責任、廣州市中級人民法院二審、再審均判決開發商不承擔逾期交房違約責任。


廣東省高級人民檢察院向廣東省高級人民法院抗訴,認為只要城建公司因自身原因未按合同約定的期限交房,都應承擔相應的違約責任,劉錫康、黎燕青以涉案房屋存在質量問題為由拒絕收房,是正當行使合法權利的行為,并無不當。


提審判決:開發商“不承擔逾期交房違約責任


廣東省高級人民法院提審認為:劉錫康、黎燕青以涉案商品房存在滲漏等質量問題拒絕接收,理由不能成立!


涉案商品房截至2013年12月31日,尚存在滲漏等質量問題,并因對質量問題進行修復而致劉錫康、黎燕青2014年4月22日才實際接收該商品房。對該事實,城建公司并沒有異議。但從本案《外墻滲漏防水修補方案及其他滲漏維修情況說明》等證據載明的維修方案以及涉案商品房于2014年4月22日修復完畢,以及雙方已實際交接該商品房的事實來看,涉案商品房存在的滲漏等質量問題尚屬于可以修復的范疇。而且雙方所簽《商品房預售合同》第二十五條“工程質量保修”部分亦涵蓋滲漏、空鼓開裂、起砂等質量問題,事實上涉案商品房的質量問題亦已通過城建公司履行“保修”義務進行修復。故本院再審認為涉案商品房的質量問題尚不屬于主體結構質量不合格,或屬嚴重影響正常居住使用以致影響合同目的實現的瑕疵。


涉案商品房在約定交付的2013年12月31日已符合約定及法定交付條件,且沒有證據證明涉案商品房存在的質量問題屬于“主體結構質量不合格”或達到“嚴重”影響正常居住使用的程度。在合同約定的交付期限屆滿之日即2013年12月31日,涉案商品房應視為已經交付給劉錫康、黎燕青。城建公司無需按合同第十四條的約定支付“延期”交房違約金,劉錫康、黎燕青關于逾期交房違約金的訴訟請求,不予支持。另一方面,涉案商品房確因存在質量問題,且事實上導致劉錫康、黎燕青遲延入住,劉錫康,黎燕青為此如有實際損失發生,可另循法律途徑解決。二審判決論理僅以合同條款的排序問題為由,認定合同第十四條約定的“延期交房的違約責任”僅適用于第十四條之前條款約定的義務,而不能囊括第十四條之后條款約定的義務,未從合同目的、誠信原則等方面探求合同第十四條的真意,合同解釋不當。但二審判決處理結果并無不當,本院予以維持。


2018年4月16日再審判決:維持廣東省廣州市中級人民法院(2016)粵01民終8694號民事判決。


歷時三年,一案四審,塵埃落定,購房者慘敗!



信榮說:質量瑕疵不能拒絕收房,開發商承擔保修責任,不承擔違約責任。


1、房屋質量問題一般可劃分為三個情形:“主體結構質量不合格”、“可以保修的一般質量問題”(經修復后不影響正常居住使用)和介于該兩者之間的“嚴重影響正常居住使用”的質量問題;


2、參照 《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第12、13條規定,“主體結構不合格”或者“嚴重影響正常居住使用”的質量問題,購房者有權拒絕收樓直至解除合同;


3、何為“嚴重影響正常居住使用”并沒有法定標準,其與“可以保修的一般質量問題”兩者的邊界并不清晰,由此引發開發商違約責任和保修責任的爭議(如本案);


4、法院普遍認為,包括滲漏、空鼓、開裂、脫落......在內的房屋質量問題屬于“可以保修的一般質量問題”,購房者應當先收樓,再要求開發商履行保修義務,造成損失的可以要求開發商賠償,保修整改期間購房者拒絕收樓的,開發商不承擔逾期交房責任(購房者還需要支付物業管理費);


5、廣東高法“兩基本”識別列舉法:廣東省高級人民法院《全省民事審判工作會議紀要》(粵高法【2012】240號)第6條規定,出賣人交付的商品房應滿足基本的安全條件和買受人的基本居住要求,具體把握標準可審查房屋電梯、水電、煤氣等是否可以正常使用。根據該規定,只有不符合“兩基本”的購房者才可以拒絕收房;


6、合情合理未必合法,法律規定的不清晰和法官自由裁量權的存在增加了訴訟結果的不確定性,建議購房者維權前付費委托專業律師進行可行性論證。


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信榮說:“信榮說,說房市”簡稱,信榮律師房市觀點,不可不知。


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